Wohnen und Bestand
Zwischen Klimazielen und Wohnungsnot: Wege im Bestand
Bestand als Chance
Im Wohnungsbau gelten Klimaschutz und Bezahlbarkeit oft als Gegensätze. Doch angesichts steigender CO₂-Preise, auslaufender Sozialbindungen und der Klimaziele 2045 lässt sich diese Spannung nicht länger aufschieben. Gerade der Gebäudebestand bietet die Chance, beide Ziele zu verbinden. Umbau statt Neubau, Sanierung statt Abriss. Aktuelle Forschungsprojekte zeigen, wie sich Bestandsgebäude klimaneutral und lebenswert gestalten lassen – von der seriellen Sanierung über die zirkuläre Umnutzung bis hin zur sozialverträglichen Quartiersentwicklung.
Einfach Um-Bauen
Konzepte für das robuste Sanieren von Wohngebäuden
Das Projekt untersucht, wie durch ganzheitliche Lebenszyklusbetrachtung – inklusive Nutzerverhalten und grauer Energie – kostengünstige Sanierungslösungen entstehen können, die ebenso viel CO₂ einsparen wie eine EH55-Sanierung, ohne die Warmmiete zu erhöhen.
Herausforderung
Die Senkung des Energiebedarfs im Wohnungsbestand Deutschlands ist eine zentrale Aufgabe der kommenden Jahre. Gleichzeitig liegt die Sanierungsquote deutlich unter dem für die Klimaziele erforderlichen Niveau. Gängige Sanierungsstrategien orientieren sich überwiegend an normativen Effizienzstandards und berücksichtigen weder die grauen Emissionen der Maßnahmen noch die Abweichung zwischen berechnetem Energiebedarf und tatsächlichem Verbrauch im Betrieb ausreichend. Damit fehlt eine belastbare Grundlage für wirksame, ressourcenschonende Entscheidungen im Bestand.
Fragestellung und Ansatz
Das Forschungsprojekt Einfach Um-Bauen schließt diese Forschungslücke durch eine systematische Untersuchung typischer Geschosswohnungsbauten der Nachkriegszeit. Ziel ist es, auf Gebäudeebene zu analysieren, welche Maßnahmen sowohl ökologisch als auch ökonomisch sinnvoll sind. Grundlage bildet eine Lebenszyklusbetrachtung, die Investitionskosten, graue Emissionen, standortspezifische Energieversorgungsoptionen sowie das Performance Gap einbezieht. Vier Repräsentanten aus dem Bestand der Münchner Wohnen (Baujahre 1950–1984) wurden detailliert untersucht; insgesamt flossen 1.140 Sanierungsvarianten in die Analyse ein.
Ergebnisse und Bedeutung für die Bauwende
Die Untersuchung zeigt klare Trends: Der Wechsel des Wärmeerzeugungssystems erweist sich als die ökologisch effektivste Maßnahme zur Treibhausgasminderung. Umfassende Dämmmaßnahmen auf EH55-Niveau sind in nahezu allen untersuchten Fällen unwirtschaftlich. Stattdessen bieten gebäudespezifisch angepasste Maßnahmenkombinationen das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis. Das Projekt liefert damit eine wissenschaftlich fundierte Entscheidungsgrundlage für eine differenzierte Sanierungspraxis und stellt zentrale Annahmen bestehender Bewertungs- und Förderlogiken infrage.
Zu teuer, zu langsam, zu kompliziert
Der deutsche Gebäudebestand soll bis 2045 klimaneutral werden. Aktuell verursachen Gebäude rund 30 % der nationalen CO₂-Emissionen. Doch die Sanierungsquote liegt seit Jahren unter 1 % – weit unter dem notwendigen Wert von 1,9 %. Ein Hauptgrund: Energetische Sanierungen gelten als teuer und kompliziert. Zudem erreichen sie in der Praxis oft nicht die erhofften Einsparungen – Fachleute sprechen vom „Performance Prediction Gap“, der Lücke zwischen Berechnung und Realität [1].
Geht es auch einfacher?
Das Projekt „Einfach Um-Bauen“ stellt die gängige Praxis infrage: Muss es wirklich immer die teure Vollsanierung nach EH55-Standard sein? Oder lassen sich mit gezielten Einzelmaßnahmen und dem Wechsel der Heizung ähnliche CO₂-Einsparungen zu deutlich geringeren Kosten erreichen? Das Projekt untersuchte erstmals systematisch typische Nachkriegsgebäude unter Berücksichtigung von grauen Emissionen (CO₂ aus Herstellung und Entsorgung von Baustoffen), realistischem Nutzerverhalten und verschiedenen Heizungssystemen.
404 Varianten im Vergleich
Aus dem Bestand der Münchner Wohnen wurden vier repräsentative Gebäude aus den Jahren 1950 bis 1982 ausgewählt – vom viergeschossigen Zeilenbau bis zum 13-geschossigen Punkthochhaus. Für jedes Gebäude wurden 101 verschiedene Sanierungsvarianten durchgerechnet: Kombinationen aus Dämmmaßnahmen (Dach, Keller, Außenwand, Fenster) und Heizsystemen (Gas, Fernwärme, Wärmepumpe, Pellets). Das Neue daran: Statt theoretischer Berechnungen nutzten die Forschenden thermisch-dynamische Simulationen, die den tatsächlichen Energieverbrauch unter realen Bedingungen abbilden – inklusive Wetter, Nutzungsverhalten und Performance Prediction Gap [2].
Der Heizungstausch ist entscheidend
Die Auswertung der 404 Varianten bringt klare Erkenntnisse: Der Wechsel des Heizsystems ist die mit Abstand wirksamste Maßnahme für den Klimaschutz. Der Umstieg von Gas auf Fernwärme, Wärmepumpe oder Pelletheizung bringt massive Reduktionen. Dämmmaßnahmen hatten bei den älteren, kompakten Gebäuden aus den 1950er und 1960er Jahren einen höheren Effekt. Jüngere Bauten mit bereits besseren Dämmwerten zeigen hingegen ein ungünstigeres Kosten-Nutzen-Verhältnis. Die teuerste Variante ist fast immer die EH55-Vollsanierung – sie kostet pro eingesparter Tonne CO₂ deutlich mehr als gezielte Maßnahmenpakete.
Modulare Sanierung statt Alles-oder-Nichts
Das Projekt entwickelte einen modularen Ansatz: Statt der großen Vollsanierung können Wohnungsunternehmen mit dem Heizungstausch beginnen und dann Schritt für Schritt einzelne Dämmmaßnahmen ergänzen – etwa beim ohnehin anstehenden Fensteraustausch oder bei der Dachreparatur. Diese Integration in normale Instandhaltungszyklen senkt die Kosten und macht Sanierung planbar.
Für Gebäude mit Gasetagenheizungen zeigt das Projekt praktische Lösungen: Stillgelegte Kamine oder Aufputzleitungen im Treppenhaus ermöglichen den Umstieg auf zentrale Wärmepumpen ohne großen Aufwand. Statt komplexer Lüftungsanlagen reichen oft einfache Fensterfalzlüfter und bedarfsgeregelte Abluftventilatoren in Bädern – robust, wartungsarm und kostengünstig.
Quellenverzeichnis
[1] Walberg, D.; Gniechwitz, T. (2021): Energiebedarf und tatsächlicher Energieverbrauch bei Wohngebäuden. Verbrauchsbenchmarks für Intervalle des Norm-Energiebedarfs (Arbeits- und Informationsblätter, 24-2021). Kiel: Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen. ISBN: 978-3-939268-62-8, https://arge-ev.de/arge-ev/publikationen/arbeitsblaetter/
[2] Jarmer, T.; Niemann, A.; Sammeck, A.; Veit, A.; Kronauer, V.; Nowak, M.; Nagler, F.; Auer, T,; Hild, A.; Albus, J. (2025) Einfach Um-Bauen – Konzepte für das robuste Sanieren von Wohngebäuden - CO2-Reduktion ohne Steigerung der Warmmiete. Technische Universität München. https://www.einfach-bauen.net/wp-content/uploads/2025/09/250917_Einfach-Um-Bauen-Endbericht.pdf
